Za projektem Main Point Pankrác stojí autoři z kanceláře Dam architekti, Petr Burian a Robin Müller. Jak vznikla vize projektu, který navázal na úspěšnou realizaci budovy Main Point Karlín?
Pod názvem Main Point máme v paměti spíše úspěšnou budovu v Karlíně než na Pankráci. Od začátku bylo jasné, že pro stejného developera budete navrhovat dům i v Praze 4?
Petr Burian: Navázat na úspěšnou spolupráci v Karlíně byla z pohledu investora na jednu stranu trochu sázka na jistotu, ale nedomnívám se, že bylo od počátku na sto procent jasné, že projekt půjde za DAM. Řekl bych, že definitivní volba o týmu pro MPP padla až po úspěšném dotažení počáteční studie. Každopádně investor PSJ Invest požadoval bleskovou interakci, protože aktuálně projednával umístění stavby projektu V-Tower (arch. Radan Hubička – pozn. red.) na sousedící parcele a nabízela se možnost vybudovat společné podzemí. Na základě všech limitů území bylo jasné, že objekt nebude mít dva vjezdy. Proto jsme museli hodně spěchat s projektem – ve smyslu dohnat a předehnat projekt V-Tower v procesu povolování a následné realizace, neboť bez zkolaudovaného MPP by nikdo z rezidentů V-Toweru nezaparkoval. Dohánění se nakonec ukázalo o něco jednodušší, než se původně zdálo: Main Point se stavěl za účelem pronájmu, zatímco byty ve věžáku vedle jsou určeny na prodej a počet a náročnost klientských změn takovou stavbu velmi zpomaluje. Nakonec se nějaké mírné prodloužení stavby oproti plánům objevilo u obou projektů, ale díky určitému stupni synchronizace ani jeden nebrzdil stavbu druhého.
Počítali jste s tím, že výraz budovy bude podobný Main Pointu Karlín?
Robin Müller: Developer měl na základě předchozí spolupráce „holuba v hrsti“, tedy známou veličinu, a know-how, s nímž mohl počítat. Zároveň ale chtěl ověřovat jiné cesty, hledat inovace. My jsme na začátku dostali od investora přesné zadání, že požaduje vnitřní soutěž mezi dvěma týmy DAM. Jeden měli tvořit lidé, kteří se podíleli na Main Pointu v Karlíně a vlastně reaplikovat to, co se společně naučili na MPK, v projektu na Pankráci. Druhý měl vést jmenovitě Petr Burian, jenž měl předkládat alternativní koncepty. Finální výsledek je koheze toho nejlepšího, co se v obou přístupech objevilo.
Přesto – na první pohled je určitá inspirace MPK čitelná.
RM: Navrhli jsme několik půdorysů pro zkušební, počáteční verzi, mimochodem mezi nimi byl i princip velmi podobný návrhu z Karlína. Ukázalo se, že dům s vnitřním atriem tak, jak byl dimenzován na Karlín, zde nefunguje. Byl jasný limit potřebných ploch, které vztažené na velikost pozemku předurčují výšky budovy a z ní odvozenou plochu patra. Pak jsme zkoumali všechny varianty: poměr komunikací versus kancelářské plochy, počet jader, dělitelnost, poměr fasády a ploch osvětlených přímo vs. těch v hloubi dispozice. Každá z variant měla všechny tyto parametry podrobně spočítané. Proto i když výsledek vypadá z venku jako silné gesto, tak jeho volumetrie vychází spíše z vnitřku a z hledání optima pro pracoviště. Strukturování fasády do jisté míry rozvíjí principy vertikálně traktovaného pláště známého z MPK, ale řadou detailů – konec konců včetně materializace – jde o zcela originální koncept.
PB: Samozřejmě nevycházíme pouze z čísel, dlouho jsme pracovali s přesným natvarováním hmot, se vzájemnou pozicí všech elementů. Ale poměrně brzy bylo jasné, kde se skrývá podstata projektu: ve dvou vertikálách spojujících pětici elementů vyznačující se nadstandardně velkou plochou pláště.
RM: Ke cti investora slouží, že se rozhodl podpořit právě řešení s velkým množstvím fasád, které obvykle představují nejdražší položku rozpočtu. Developer si byl vědom toho, že investice do zvýšení ploch obálky domu hodně dává: přináší světlo, využitelnost vnitřním prostorům a pocit vícestranných výhledů, které klasická ortogonální řešení půdorysu úplně neumožňují. Byl deklarován požadavek, aby všechny prostory uvnitř kancelářských hmot šlo zařídit jako pracoviště.
PB: Pokud něco zásadně promlouvalo do podoby domu, tak je to právě světlo. Navíc hned ve dvou plánech: jednak v hledání způsobu, jakým zajistit jeho dostatek, a také, jak uživatele domu před světlem a s ním spojenými tepelnými zisky chránit. To jsou dvě spojené nádoby, musí fungovat obě zároveň. A proto je jedním z klíčových prvků pláště pasivní i aktivní stínění. A když jsme se tak dlouho a intenzivně zabývali technicky ideálním pracovištěm, byl odtud už jen krůček k pojetí celého domu jako jakési na setiny milimetrů přesně vycizelované součástky. Tohle strojařské výtvarné pojetí nám prosáklo i do koncipování interiérů společných prostor budovy.
Dům je kromě své vnější podoby určený i množstvím použitých technologií a udržitelným přístupem k návrhu i realizaci. Bylo to rovněž součástí zadání, nebo jste tyto prvky do projektu vnesli vy?
PB: Už náš karlínský projekt měl spoustu prvenství a kladných bodů v kategorii udržitelnosti. Byl to první dům v regionu klasifikovaný LEED Platinum, přišel s inovativním principem využití vltavské vody pro systém chlazení domu. MP Karlín byl předskokanem v disciplíně využívání předností vertikálně členěné a hluboce plastické fasády, která se v kombinaci s nepravoúhlým půdorysným tvarem jeví jako velmi efektivní vůči bočním osvitům a pasivním solárním ziskům. Proto jsme se snažili využít všechno pozitivní z Karlína a přijít s dalšími inovacemi. Investor byl v prokopávání nových technologických řešení velmi důsledný až nenasytný. Otevřeli jsme i řadu možností, které se ve finále nerealizovaly, například malé větrné elektrárny, solární panely na střeše apod.
RM: …třeba se seriózně přemýšlelo o využití vertikálních dutin uvnitř fasádních tvarovek pro komínový efekt a přirozené větrání mezi patry. Všechno se ověřovalo ve spolupráci s renomovanými mezinárodními kapacitami i prostřednictvím modelace. Vybrala se ale pouze řešení, která se prozkoumala z hlediska dlouhodobého přínosu pro užívání budovy jako rentabilní – investor plánoval, že bude objekt delší dobu držet i spravovat.
PB: Nicméně vše, co dávalo smysl ve smyslu vyhodnocení poměru cena : výkon, se ve stavbě opravdu objevilo. Investor totiž získal v Karlíně zkušenost, že přidaná hodnota tohoto druhu dokáže dům prodat. Protože se Main Point Karlín dokončoval v době nejhlubší krize, na trhu byla spousta projektů a málo zájemců o koupi domů. Do jednání o koupi se zájmem vstoupila Kooperativa, jež zkoumala asi třicet nabídek různých kancelářských objektů v Praze a vybrala si Main Point, který byl paradoxně v tu dobu nejdražší. Měl ale unikátní hodnoty ve smyslu udržitelnosti. Kooperativa si na těchto principech hodně zakládala. Investor se v případě Pankráce logicky posunul i v další základní podmínce, která byla ještě v Karlíně definovaná jako 15 až 20 % ploch intenzivních střešních zahrad. Zde jsme měli jít do extrému.
Kooperativa koupila MPK již během výstavby, na Pankráci jste ale navrhovali pro neznámého nájemce. Můžete popsat rozdíl mezi oběma principy?
PB: I v případě Pankráce byla víckrát na stole možnost, že dům obsadí jeden nájemce. Z perspektivy architektů musím říci na rovinu, že model, kdy se dům přece jen rozdělí mezi několik subjektů, je výhodnější, protože jediný nájemce obvykle požaduje velké množství změn a developer často jen těžce hledá způsob, jak čelit některým nápadům, které mohou integritu konceptu vážně pochroumat.
Máte za sebou i další realizace signifikantních administrativních budov, třeba Palác Euro či budovu Filadelfie. Vnímáte, zda a jak se za tu dlouhou dobu, kdy navrhujete administrativní budovy, proměnil i klient? Kdybyste dnes navrhovali Euro, bylo by jiné?
PB: Euro bylo specifické, protože při ploše 300 m2 není příliš variant, jak typické podlaží vymyslet zásadně jinak… V obecné rovině uvažování si myslím, že typově jsou kanceláře dneška opravdu někde výrazně jinde, než byly v roce 2000 (vznik Paláce Euro). Uplynulých 20 let vnímám jako obrovský skok v uvažování firem. Změnilo se využívání kancelářského provozu, přišly mobilní technologie, klade se důraz na pojmy jako je flexibilita, netrvalé pracoviště, stoupl význam relaxačních zón a dalších typologií. Firmy se dnes o zaměstnance přetahují a zařízení kanceláří tomu odpovídá.
RM: Top nájemci a světové korporace, které jsou aktivní na trhu s realitami, dnes spíše uvažují, jakou unikátní přidanou hodnotu mohou vytvořit, aby si udrželi ty nejlepší zaměstnance. Main Point Pankrác je de facto odpovědí na tyto trendy. Má například výhodu členění půdorysu, tudíž jednotlivá oddělení korporace mohou mít vlastní identitu v rámci jedné hmoty neboli „trsátka“. Často ale vidíme, že jedno trsátko je celé vyčleněno pro relaxační aktivity nebo že slouží jako příležitostný kinosál či společenský prostor pro zaměstnance, ale zároveň funguje jako reprezentace konkrétní společnosti a nabízí přidanou hodnotu pro zaměstnance a jejich rodiny.
PB: Na jedné straně vidíte, jak se při námluvách mezi developerem a nájemcem šermuje efektivitou provozu. Měli jsme vyčíslené podíly možných pracovišť na ploše, komunikacích apod. Parametry MPP v tomto směru dosahují špičkových hodnot, počítali jsme třeba až se třemi řadami stolů podél oken. Velcí nájemníci tyto vlastnosti ale využili úplně jinak. Dům je ve finále zabydlen daleko volněji, než by bylo z hlediska pohody vnitřního prostředí možné. To nic nemění na faktu, že objekt je připraven zvládnout i opačný extrém. Dalšími trumfy v rukou developera pro získávání významných klientů byl zmíněný důraz na environmentálně šetrné inovace a třešničkou na dortu (doslova) pak nabídka intenzivní střešní zahrady poskytnuté nájemcům.
Vraťme se na začátek. Pankráci se v určitých kruzích přezdívá Pražský Manhattan. Do jaké míry lokalita podmínila podobu vašeho návrhu?
PB: Důkladně jsme analyzovali místo, měli jsme mnohokrát v ruce Meierův masterplán, konzultovali jsme s nestorem řešení „pankráckého pentagonu“ Václavem Aulickým. V momentě, kdy jsme vstupovali do hry, bylo na naší parcele počítáno s hotelem navrženým Radanem Hubičkou s max. 80 metry výšky. Tím, že se změnila typologie, změnila se i strategie investora… Nechtěl se pouštět do nové, složitě projednatelné výškové stavby, počítal s limitem průchodných metrů, jenž se prolnul do výškové proporce domu. Tím pádem jsme rozhodování, jakou cestou se vydat, měli ulehčené. Ale přimknutí ke stávající zástavbě Pankráce, resp. k výškové hladině 35 – 40 m, kterou drží velká část nové zástavby uvnitř Pentagonu, zde rozhodně existuje.
Pokud jde o formu, říkali jste, že jste k ní došli téměř matematicky. Ale přesto je vaše stavba v přísně ortogonální architektuře Pankráce jiná. Byl to také záměr?
PB: Je rozhodně jiná na první pohled. Při bližším pohledu odhalíte, že pečlivě navazuje na osy pěší komunikace přítomné v území. Jeden ze směrů – centrální osa vede až k rezidenci Kavčí hory. Náš dům je svým vstupem orientován do veřejného prostoru v těžišti Pentagonu a úzkostlivě drží všechny podstatné „obalové“ linie, byť se jich dotýká tečně. Významným prvkem pro tvorbu základní volumetrie MPP byl i rezidenční dům V-Tower. Společným jmenovatelem obou byl tentýž developer. Snahou všech byla úspěšná symbióza, a proto náš návrh vytváří určitou prostorovou náruč, do níž se věžák vklání. Situace by byla určitě komplikovanější, kdyby šlo o nezávislé projekty, jdoucí si vzájemně po krku.
Několikrát jsme se dotkli sousedního obytného věžáku V-Tower. Provázanost dvou staveb takto blízkých, pokud nemají stejného architekta, nebývá úplně zvykem.
PB: Na jednu stranu to byla od investora odvaha, protože v poměrech, které obvykle doprovázejí výstavbu na exponovaných místech Prahy, by se mohlo kdykoliv stát, že jedna ze staveb bude třeba pozastavena. Pokud jde o společnou část – oba projekty zastřešoval jeden tým, který měl na starosti inženýring. Druhá věc je, že jsme měli jasnou dělicí čáru, jasný vstup, my jsme ale určovali typologii vjezdu na pozemek naším projektem. Jedno ze základních rozhodnutí, které jsme učinili již na počátku a do značné míry nám určilo dimenzi celého podzemí, byl přesun odpadového hospodářství z povrchu do suterénu. Po rampě Main Pointu Pankrác tak projíždějí největší popelářská auta.
Zmínil jste společný tým pro inženýring… Co dalšího jste sdíleli?
PB: U „Véčka“ byl HIPem Dataplan, v případě MPP nám vše skvěle stavařsky a koordinačně zastřešoval tým M3M, ale profese, jako je statika či TZB, byly společné, což koordinaci mezi budovami významně usnadňovalo. Třeba se nemohl vymlouvat jeden tým na druhý (smích). Za rozhodující motor pro úspěšné projednání a dokončení obou projektů ale považuji neuvěřitelně efektivní a výkonný mikrotým developera PSJ Invest kolem manažera projektu Jakuba Jirky.
Přesto – zatímco společná komunikace a obslužnost obou domů je logická, nápad spojit oba domy i technologicky úplně typický není.
PB: Byla to myšlenka investora. My jsme už z principu nemohli navrhovat podobné řešení – domy jsou důsledně majetkoprávně odděleny. Propojení kanalizačních systémů pro lepší a obousměrné využití zbytkového tepla v komplementárních časových úsecích dne je inovativní myšlenka developera.
Dům je, pokud jde o technologie, vybaven více, než je běžné. Opět jste reagovali na přání klienta?
PB: Netajíme, že chytré technologie máme rádi, navrhujeme je dost často. Na druhou stranu je zřejmé, že k tomu musíte mít partnera, který na podobné věci slyší. Ve většině případů se investor přiklání spíše k variantě „technologického minimalismu“, ve smyslu dosáhnout na co nejnižší náklady a objekt obratem po dokončení prodat. To ale neznamená, že developer MPP rozhazoval peníze, naopak, má velmi dobře spočítané, jaké jsou vyčíslitelné i ty nevyčíslitelné „soft“ efekty vyšších vynaložených prostředků věnovaných do stavby.
RM: Investor se snažil postavit nejlepší dům na trhu, který bude nejlepším i za pět let. Měl správně odhadnuto, že v segmentu nájemců, které oslovuje, se mu tato varianta vyplatí v podobě rychlého pronajmutí všech ploch. Ale platí, že priorita kvality pracovního prostředí je zde mnohem výše než kdekoliv jinde.
Mluvili jsme o půdorysech a fasádách. Najdeme v nejlepší budově i převratné konstrukční řešení?
PB: Systém, který jsme navrhli, má z konstrukčního hlediska několik základních úskalí. Statik Pavel Nejedlý z Interstatu se o MPP vyjadřuje v tom smyslu, že je možná tím nejtěžším, co mu dosud prošlo rukama. Totiž: na relativně ortogonálním suterénu jsme postavili zaoblený půdorys nadzemních podlaží, kdy pod vertikálními jádry navíc probíhá jízdní pruh. Komunikační jádra včetně baterie výtahů jsou osazena na průvlacích nad komunikací. Dilatování pětice hmot a statika krčků představovaly pro statika velkou výzvu. Navíc jsme „podřízli“ vstupní hmotu o dvě podlaží. V řezu je dobře patrné, že svazek „vyšikmených“ sloupů začíná v jednom bodu o dva suterény níž a končí až v prvním kancelářském podlaží. Pod severozápadní hmotou vede průjezd rampou…
RM: V podstatě jsme statikům důsledně podřízli všechny ztužující prvky.
Výrazným prvkem domu jsou zelené pobytové střechy.
PB: Na začátku opět stálo developerské rozhodnutí. Vícenáklad je v tomto případě dvojího druhu. Zaprvé, musíte posílit statiku – mít na střeše 1 m zeminy se v případě extrémního zavodnění rovná metr hlubokému bazénu na celé ploše střechy. Zadruhé, je třeba veškerá zařízení TZB, která v podobných případech na střechách bydlí, umístit jinam – v našem případě pod zem. Díky tomu, že jsme nakonec dokázali umístit všechny technologie do suterénů, jsou na střeše pouze jednoduché malinké výdechové objekty, které nikomu a ničemu nepřekáží. Střešní terasa se brzy po uvedení domu na realitní trh ukázala jako neobyčejně atraktivní prostor pro potenciální nájemce, přímo magnet.
A funguje to?
PB: Probíhají tam grilovačky, večírky, lidé tam chodí obědvat, relaxují, užívají si výhledů na město, ale i jednají. Každá z firem tam má vlastní wifi, zaměstnanci si mohou sednout s notebookem na lavičku a pracovat. Což není nic, co byste nemohl udělat třeba v parku, máme ale ze zkušenosti nájemců potvrzeno, že je velký psychologický rozdíl, pokud se místo do parku odeberete na střechu, dům fyzicky neopustíte, svým způsobem jste pořád v práci, ale přitom venku.
Autor: Matěj Šišolák
