Byt, či nebýt

Sociální byty za luxusní cenu

Nadšený přechod k tržnímu hospodářství v devadesátých letech minulého století se opíral o představu, že trh je nejdokonalejším nástrojem uspokojování lidských potřeb. V některých oblastech se trhu ustoupilo úplně, v jiných, například v zajištění vzdělávání nebo péče o zdraví, k tomu nebylo dost odvahy. Jednou z oblastí, kde se na vitalitu uspokojování poptávky nabídkou přistoupilo, bylo bydlení.

V současnosti prakticky ustala investiční činnost státu, obcí, podniků do bytové výstavby; té se ujali privátní developeři. Zatímco úroveň soukromého školství nebo soukromých zdravotnických zařízení byla neustále konfrontována s úrovní státních, kvalita bytové výstavby přestala mít srovnání. Negativní referencí byl po léta „panelák“ a nakonec se jediným měřítkem stala cena. A to obzvlášť v posledních letech, kdy se z bytu stala investiční komodita. To postupně vedlo k tomu, že po vzedmutí kultury bydlení na přelomu tisíciletí (uspokojení poptávky po chybějícím vyšším standardu) došlo k prudkému zhoršení typologické kvality a prostorové úrovně bydlení. Výsledkem je deformace měřítek a standardů bydlení. Jako luxusní, drahé byty se prodávají de facto byty kvality sociálního bydlení. Není čas na vystřízlivění z očekávání všespásného trhu?

Ruka trhu

Nadšený přechod k tržnímu hospodářství v devadesátých letech minulého století se opíral o zklamání z centrálně plánovaného hospodářství a o představu, že trh je ze všech nedokonalých tím nejdokonalejším nástrojem uspokojování lidských potřeb.

V některých oblastech se na potenciál trhu vsadilo úplně. V některých oblastech ne. Například v zajištění vzdělávání nebo péče o zdraví se soukromá zařízení stala jen alternativou ke státem poskytované službě. Naopak jednou z oblastí, kde se na vitalitu uspokojování poptávky nabídkou vsadilo úplně, se stalo řešení bytové otázky. Plánované hospodářství už neumělo z prohlubující se bytové krize vybřednout. Neumělo stavět nové bytové domy v potřebném množství a hlavně nedokázalo udržovat ohromný bytový fond v léta podinvestovaných chátrajících objektech.

Prakticky ustala investiční činnost státu, obcí, ale i podniků do bytové výstavby. Utlumila se i družstevní výstavba. Stávající bytový fond byl zprivatizován jak formou restitucí, tak formou prodeje stávajícím nájemcům za zvýhodněné ceny.

Rekapitulace

V devadesátých letech se v oblasti bydlení vyprofilovalo několik fenoménů; masivní úprk z kolektivní do individuální výstavby rodinných domů, využívání existujících rezerv ve stávajících domech sklepními a půdními vestavbami. Bydlení ke koupi začali nabízet privátní developeři.

Vlna developerské bytové výstavby se začala vzdouvat z výstavby individuálních rodinných domů a začala zhodnocovat levnou příměstskou půdu. Postupně zvyšovala svou efektivitu v kapacitnějších bytových domech, které se začaly realizovat i v centrech měst.

Z malých podnikatelských projektů se stalo odvětví, podílející se výrazně na národohospodářských výsledcích, kvalitě životního prostředí i na kvalitě individuálního života milionů lidí. Shodou okolností se moje profesní dráha architekta začala odvíjet sousledně s rozjezdem rezidenčního developmentu, a tak mohu o tomto fenoménu poskytnout svědectví insidera.

Dlouhá cesta ke standardu

Developerské projekty byly zpočátku logicky zaměřené na klienty s vyššími nároky a kupní silou. Klienty, kteří chtěli vyjádřit svůj nový společenský status vyšším komfortem bydlení.

Standard takového bydlení se vymezoval hlavně vůči bydlení v panelácích (který ovšem, díky technologiím předepjatých panelů, už koncem osmdesátých let nebyl až tak špatný). Nový standard také vyzýval prvorepublikového ducha a tradiční řemesla. Klíčovými slovy té doby se staly; cihla, atyp, masiv. Typologie bydlení zažívala prudký progres.

Prostornost, vyšší stropy, mezonety, balkony, nepravidelné tvary místností, tradiční řemeslné detaily v přírodních nebo ušlechtilých materiálech. Požadovalo se dělení bytu na společenskou/reprezentativní a intimní část, prostornější vstupní haly. Objevil se hostinský záchod s umývátkem, šatny jako oddělené místnosti, vrátily se komory/technické místnosti, spíže. Vrátily se pracovny, hostinské pokoje. V samotném řešení bytů se jako nový trend prosadily kuchyně a jídelny integrované do obývacího pokoje, což umožnila hlavně technika (digestoře, MW trouby, elektrické varné desky a trouby, myčky). A také oddělování a autonomnost rodičovských ložnic. Naprosto přestala být akceptována průchodnost pokojů a ložnic. Jako novinka se objevila vyústění výtahů přímo do bytů.

Lepšího standardu se dočkaly i vstupní a společné prostory domů. V bytových domech se objevily recepce a další služby. Nutnou součástí bydlení se staly garáže a sklepy. K bytům se začaly prodávat velké terasy, balkony, lodžie, na kterých se dalo stolovat, a také předzahrádky. Naopak se úplně přestaly navrhovat společné prádelny a sušárny. Materiály a stavební prvky příznačné pro panelové domy se staly nežádoucími (plastové podlahové krytiny, ocelové zárubně, montovaná hygienická jádra, samotný beton atp.) Prostorový standard byl koncem devadesátých let nastaven zhruba takto:
45– 50m2 garsonka/studio, 60 m2 – 2kk, 90– 100 m2 – 3kk, 110– 120 m2 – 4kk, 150 m2 – 5kk

Definice budoucího klienta

Standard bytů začal kromě očekávání klientů ovlivňovat i způsob jejich prodeje. Narůstající nabídka vytvořila trh bytů. Nový trh si pro stále masivnější nabídku začal vytvářet kritéria. Klienti začali srovnávat. Základním parametrem se stala cena m2 užitné plochy bytu, která většinou odrážela atraktivitu lokality, polohu v domě a začala reflektovat i atraktivitu výhledů.

Po dominanci vyššího standardu bydlení převážila v prvním desetiletí milénia nabídka masové výstavby, jejímž základním kritériem se stala dostupnost. Tedy cenová dostupnost. Změnila se totiž klientela. Vliv na to měla jednak rostoucí ekonomika a postupné všeobecné zvyšování kupní síly, ale především nástroje, kterými stát pobízel bytovou výstavbu. Prvním finančním nástrojem, který měl podpořit investice do rekonstrukcí a výstavby, bytů bylo stavební spoření. Díky státnímu příspěvku se stalo nejefektivnější formou spoření. O tuto svou atraktivitu přišlo v důsledku omezení státního příspěvku díky tzv. úsporným balíčkům vlády.

Po filozofii; naspoř si a bydli, přišla filozofie; půjč si a bydli. Novým nástrojem se staly cenově dostupné hypotéky. Měsíční splátky se přiblížily výším nájmů. Platit nájem se vedle možnosti „investovat do svého“ stalo nerozumným.

A zřejmě tady začal obrat v trendu dosavadního zvyšování standardu bydlení.

Praktická cenotvorba

Cena bytu se stala hlavním kritériem. Klienti znali strop hypotéky, na kterou příjmově dosáhnou, a výběr bytu tomu přizpůsobovali. Byty nabízené na trhu se staly zbožím. Začaly se na nich uplatňovat úplně stejné metody a triky moderního marketingu.

Ceny bytů se odvozují od jejich prodejní plochy. Ta je násobena jednotkovou cenou X Kč/m2. Jednotková cena je kritérium, které každý spotřebitel snadno vyhodnotí. Jednoduchou metodou označovanou cena/výkon pak klienti srovnávají cenu/velikostní standard bytu. Jaká na to byla logická reakce trhu? Developeři reagovali tím, že jednotlivé velikostní kategorie bytů začali prostorově zmenšovat. Na stejné ploše, tj. za stejnou cenu, začali nabízet o kategorii větší byty.

Toho dosáhli pomocí několika triků. Například původně progresivní koncept integrace kuchyně, jídelny a obývacího pokoje do jednoho obytného prostoru byl zneužit na klienty přehlížený podvod. Místo tří plnohodnotných místností dimenzovaných pro své specifické funkce je nabízena pouze jedna místnost o rozměru komfortního obývacího pokoje, na jehož neodpovídající ploše jsou tyto tři funkce v neustálém provozním konfliktu. Obytné místnosti ložnic se začaly zmenšovat na normové minimum. Zmenšování ložnic byl trend, který dříve opět reagoval na panelákový standard. Ložnice se zmenšovaly díky tomu, že přestaly být používány také ke skladování oblečení, pro které se navrhovaly samostatné šatny. Náhle šatny přestaly být součástí bytu. Odpadly i velkorysejší vstupní haly, samostatné technické místnosti. Pračka se opět vrátila do koupelny. Z balkonů se staly jen formální doplňky bez užitné hodnoty. Dřívější požadavek, který opět vycházel ze zkušeností s paneláky, tedy že balkon se stává jen skladištěm v momentě, kdy je malý pro stolování. Bohužel, kupující tyto fígle akceptují. Bydlení „ve vlastním“ jsou ochotni obětovat i jeho komfort.

Destandardizace

V důsledku toho se za uplynulých patnáct let posunul prostorový standard bytů o jednu kategorii níže; Studio 30 m2 (prodávají se i bytové jednotky menší než hotelové pokoje) 45– 50m2 2kk, 60 m2 – 3kk, 90– 100 m2 – 4kk, 110– 120 m2 – 5kk, vyšší prostorový standard se prakticky nenabízí (vyšší DPH).

Za poznámku možná stojí zavedení vyššího DPH na byty nad 120 m2. Na vývoj typologie nemělo toto opatření zásadní vliv. Větší byty se jen začaly formálně rozdělovat jako samostatně kolaudovatelné jednotky, které se po kolaudaci v rámci klientských změn spojovaly. V tomto kontextu se zavedení tzv. sociálního bydlení s nižší sazbou DPH ukázalo jako bezúčinné politicky líbivé gesto.

Po prudkém vzedmutí typologické kvality nových bytů kolem zlomu milénia, následné stagnaci změnou klientely nastal její prokazatelný propad.

Příčinou jsou opět snadno dostupné hypotéky. Už ne v pozici výhodného způsobu investování do vlastního bydlení, ale jako dlouhodobě se zhodnocující investice. Z bytů se stal investiční produkt.

Dvě třetiny bytů prodaných v roce 2016 představovaly investiční nákupy. Klienti, kteří už často splatili první hypotéku, si pořizují další byty a další hypotéky, které pohodlně umořují jejich pronajímáním. Tato tendence ještě eskaluje možnostmi krátkodobých výhodných pronájmů přes Airbnb.

Tady už vůbec nerozhoduje kvalita a komfort bydlení. Pro kupující se kromě ceny bytu stalo podstatným, jak efektivně se dá pořizovaný byt pronajmout. To generuje opět specifické typologické řešení umožňující jeden byt pronajmout více nájemcům, většinou s nižšími nároky (studenti, cizinci bez možnosti vzít si vlastní hypotéku).

Důsledky nákupní horečky

V současnosti hysterie kolem nakupování bytů vrcholí. V očekávání zdražení hypoték, regulace sdílené ekonomiky a vinou nedostatku bytů na trhu způsobenou obstrukcemi proti developerům se ceny bytů vyšplhaly nad předkrizové ceny. Developeři nejsou motivováni ke zvyšování standardu. Prodává se doslova všechno, co se dá zkolaudovat. Bez ohledu na kvalitu.

Mechanismy tržní ekonomiky v uspokojování potřeb kvalitního bydlení se ukazují jako ne úplně dostatečné. Zatímco úroveň na začátku zmiňovaného soukromého školství nebo soukromých zdravotnických zařízení je neustále konfrontována s úrovní státních, kvalita bytové výstavby přestala mít srovnání.

Neexistuje státem/obcemi financovaná bytová výstavba a nerozvíjí se družstevní výstavba, a tak neexistuje ani referenční hladina, která by klientům poskytovala možnost srovnání. Výsledkem je deformace měřítek a standardů bydlení. A paradox, že si za historicky nejvyšší ceny lidé nakupují bydlení deklarované jako luxusní a nadstandardní ve skutečnosti však nedosahující úrovně sociálních bytů. K jejich výstavbě se spotřebovává příměstská krajina a stávají se trvalou součástí prostředí, ve kterém žijeme.

Za téměř třicet let se nepodařilo systémově vypořádat s dědictvím paneláků a sídlišť (1,2 miliony bytů) a už dalším generacím zaděláváme na další problém.

Můj středoškolský profesor dějepisu tvrdil v rozporu s leninskou spirálou dějin, že nesmrtelnost lidstva spočívá v jeho neschopnosti se poučit. V otázce bytové výstavby spějeme nezadržitelně k nesmrtelnosti.

TEXT: Jaroslav Wertig
FOTO: archiv autora